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家·年华热点板块“变奏曲”
发布时间:2019-11-06       

  从2003到2019年,16年来,北京城发生翻天覆地的变化,无论是新城的崛起还是旧城的改造,无一不伴随着轰轰烈烈的房地产开发与城市建设,也诞生了数个热门楼市板块,无论是从早期的天通苑、中央别墅区、亚奥板块、朝青板块,还是近几年来崛起的新兴区域,诸如台湖、东坝、孙河、青龙湖等,以及在北京新机场、城南行动计划等多重政策红利下大热的丰台区,都见证了北京的城市变迁、房地产发展以及老百姓的居住升级蝶变。

  天通苑不仅是北京经适房的起点,更是“亚洲第一大社区”。1999年,天通苑第一次出现在人们的视野中,规划建筑面积600多万平方米,这是北京第一批经济适用房之一。从2000年到2003年,天通苑第二期工程建设,主体为天通东苑和天通西苑。随着居民陆续搬入,天通苑人口急剧膨胀,迅速超过10万人。2004-2006年,天通苑三期即天通北苑3个组团,144栋建筑开始建设。2007-2009年,天通中苑13个组团197栋建筑进行建设,至此天通苑住宅部分基本建造完成。

  1990年亚运会时期,亚奥板块诞生的豪宅公寓风靡京城富人圈。受地缘资源的带动,亚运村所在区域迅速形成一个北京最炙手可热的高档居住区,房价一度飙升至万元大关,迅速推升了区域价值。北京申奥成功,为亚奥区域带来了第二次生命。2004年以来,亚奥板块实现跨越式变化,重视生活品质的标杆楼盘涌现,以万科星园、世茂奥临花园为首的多个高端楼盘,引领了亚奥,乃至整个北京的住宅市场,表现出强大的市场感召力,居于同期产品的领先之地。

  朝青板块大致范围北起姚家园路,南至朝阳路,东到东五环,西至东四环。2005年年中,以开发高档居住社区星河湾而闻名地产界的广州宏宇集团,推出了“全成品”的北京星河湾,开盘价高达12000元/平方米,引起业界哗然。星河湾明晰的豪宅定位,也奠定了朝青板块走向高端的基石。此后,逸翠园、天鹅湾、首创爱这城等高档楼盘的加入使朝青板块的高档住区形象更加鲜明。

  温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群。由于靠近首都机场,该区域吸引了大量外籍人士、港澳人士入住,周边逐渐集中起北京最早的一批涉外配套,1998年之后,该区域的主要购买客群逐步转向国内。在2002年,中央别墅区正式形成。到了2007年,中央别墅区再迎“新机遇”,这一次的热点从温榆河转移至潮白河区域,羽毛球世锦赛在哪个台有转播随着龙湖·香醍漫步、富力湾的热销,再一次证明了该区域是高端置业者最关注的区域之一。

  2000年之后,CBD进入高速发展阶段,广渠路作为后花园也备受关注。2002年,广渠路东五厂地块,以31.6亿元投标价被富力地产竞得,打开了广渠路板块的闸门,此后这里一次次掀起了土地市场抢地潮。特别是广渠路15号地,在经过土地性质改变、流标、面积减少等曲折命运后,最终被中化方兴(现名为中国金茂)以40.6亿元拿下,成为当时全国最高总价和最高单价的土地。

  2010年之前,房山对于北京楼市来说还是远郊概念,让该区域楼市发生根本变化的是地铁房山线的开通,大大缩短了房山与市区的通勤时间,这也使得长阳在当时成为北京楼市版图中的新兴区域。而提早一年进入长阳的万科,以城市运营方式,为该区域引入餐饮、娱乐、购物、文教、健康、生活体验等在内的全方位生活服务设施,2010年上半年市场不好的情况下,万科长阳首个项目依然“日光”。此后,随着市场的回暖,众多品牌项目扎堆入市,包括首创·芭蕾雨悦都、首开·熙悦山、绿地·启航国际、中国铁建·国际花园等项目,长阳区域也成为北京又一个刚需产品集中地。

  荣华路西侧的亦庄核心区,是亦庄新城最早的居住片区,也是亦庄早期的别墅区,2006年之前,瀛海名居、上海沙龙、金地格林小镇、一栋洋房等多个楼盘在此开发,以叠拼或洋房等低密度产品为主。从2010年开始,亦庄河西区开始陆续供应宅地,而亦庄的高端住宅开发也从核心区发展至河西区,2012-2013年,该区域迎来首次大规模土地供应,多家房企在此跑马圈地,楼面价步入三万元时代。高地价也让亦庄河西区直接从回迁刚需时代进入高端改善时代,此后亦庄金茂府、北京城建海梓府、中信墅、枫丹壹号、紫禁壹号院、棠颂别墅以及中海北京世家为主的高端改善住宅相继出现。

  2012年年底,万科携手首开在台湖拿下两宗地块,平均楼面价达到13000元/平方米。而当时,台湖在售楼盘印象台湖售价还只是15000元/平方米。2013年,台湖迎来土地集中出让之年,也引来开发商的争抢,当年5月,泰禾以近2万元/平方米的楼面价拿下台湖最贵地块,彼时的台湖亦以“黑马”之姿在北京楼市中崭露头角。此后,台湖这片土地上已经云集了万科、首开、泰禾和东亚等诸多品牌房企。

  东坝位于东五环外,铁算盘玄机五点来料网。2013年之前仍是城乡接合部的城市形象,住宅多以保障房为主。2013年,一纸规划打破平静,东坝国际贸易新规划落地让该片区声名鹊起,并引房企争相竞入。当年的11月,恒大以51.35亿元总价落子,普通商品房部分接近5万元/平方米的楼面价,创造了东坝地价新纪录。此后保利首开、龙湖、首城也在该区域布局。随之南区住宅格局也迎来了结构性转变,由以前的保障房及中低端商品房为主转变为成熟、稳定的高端居住板块。

  孙河组团是唯一一个先规划后建设的纯粹低密住区。2013年是北京土地市场的疯狂之年,孙河组团上演土地出让高潮,连续出让四宗地块,地价也从2万时代迈入5万时代,在经历了2014年土地市场遇冷以及地块的流拍后,2015年,孙河组团再次热了起来,保利首开联合体、懋源地产分别以超过5万元/平方米的楼面价以及异地配建保障房的代价在此落子。2019年,随着恒基+天恒拿地,也宣告了孙河组团住宅地块出让收官。

  门头沟曾是著名的“京西矿区”,因大力改善生态环境,加强基础设施建设,成为宜居之地。2013年融创住总联合体在此拿下北京当年的总价最高土地,使得门头沟地价跨入万元时代。2015年11月18日,万科以46亿元拿下门头沟永定镇地块,楼面价达到2.35万元/平方米。2016年2月26日,中骏进入门头沟拿地,三个月婴儿脸上长小红点怎么回事,楼面价高达4.1万元/平方米。2006年-2016年,门头沟新房普宅价格年均增长率达35.7%,翻了10.4倍,涨幅位列全市各区之首。

  曾经落寞的丰台,在2015年化身“疯”台,更诞生多个豪宅项目。2015年1月,招商华润联合体分别以42亿元和44.9亿元拿下了两宗位于丰台玉泉营环岛东北侧的地块,楼面价在5万元/平方米左右,拉开“疯”台大幕。1月7日,白盆窑地块以86.25亿元成交,刷新北京地块总价纪录。当年的10月20日,樊家村地块花落葛洲坝,住宅部分楼面价高达75000元/平方米,也创下北京地块单价最贵纪录。

  有着6000亩水域面积的青龙湖和1.4万余亩的青龙湖森林公园,自然环境优美,周边区域是理想中的第二居所和改善之地。2017年-2019年,青龙湖迎来史上最大规模的住宅地块供应,吸引了包括万科、龙湖、首开、金地、中铁建等品牌开发商的进驻,6宗地块总规划建筑面积87.6万平方米。但是由于区域发展不成熟,多个限房价项目集中供应,产品同质化严重。

  随着地铁8号线南延线的规划,与亦庄毗邻、位于南海子公园西侧的大兴瀛海镇也成为房企火拼的战场。最早在2015年,瀛海镇优质地块引人关注,当年2宗宅地被北京城建以及龙湖首开联合体摘得。2017年,在限竞房地块出让的大背景下,瀛海镇成为房企血拼战场,远洋首创世茂联合体以47.9亿元总价自持26%面积拿下瀛海宅地,溢价率达49.7%,此后中海、国瑞地产相继落子。2018年6月份,随着瀛海府的入市,也宣告北京正式进入限竞房市场元年。2019年,瀛海镇一集体建设用地以招拍挂的形式成功出让,这对于全国范围内集体建设用地的上市流转具有开拓性意义。

  2018年10月,位于五里坨板块的卓越万科翡翠山晓、绿城西府海棠、远洋五里春秋同时开盘入市,上演“三国杀”。五里坨属于石景山近两三年兴起的新兴居住板块,位于浅山地带,自然风景美,但是受到山体阻隔影响,其轨道交通以及生活配套设置尚未完善。

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